酒店抵押资产处置困局破题：从“一拍了之”到“多方共赢”的路径探索

12月8日10时，位于郑州市金水区农科路16号的郑州富力万达文华酒店以3.28亿元起拍价正式进行首次整体拍卖，竞价时间为24小时，截至当天下午17时，拍卖无人出价。值得一提的是，位于合肥市包河区马鞍山路150号的万达广场8幢相关资产，也将于一周后的12月15日进行司法拍卖。

近期以来，这类现象受到业内关注。

11月22日，中国房地产报微信公众号刊发的《富力酒店资产折价拍卖背后：隐形价值湮没引发讨论》一文，分析了此类酒店不动产低价拍卖背后被湮没的隐性价值，拍卖后交接难、运营滞的实际困境，以及可能面临的影响市场信心，甚至导致资产贬值等问题。

一名富力地产的内部人士向中国房地产报记者直言，优质酒店资产被低价拍卖，表面上是企业债务违约后的常规资产清偿行为，实则折射出当前房地产行业转型期中，金融机构处置逻辑与实体经济复苏需求之间存在的深层矛盾。

中国商业联合会专家、高级经济师董鹏在接受记者采访时也表示，这种低价司法处置模式是一种典型的“价值漏损”机制，表面上加速了债务清偿，实则是对优质资产的系统性破坏。它将酒店“肢解”为砖瓦水泥，剥离其运营生态，导致资产价值在拍卖环节大幅折价，后续恢复成本高昂。

董鹏认为，这绝非“快速回血”，而是以牺牲长期社会财富为代价的“慢性摧毁”，最终极易损害债权人、业主乃至地方经济的整体利益。

法拍负循环：资产缩水与信心滑坡困境

在上述富力内部人士看来，“一拍了之”的处置惯性，正在加剧市场信心的负反馈循环。

这一论述，在行业数据中或许能够窥见一二。

亚洲旅宿大数据研究院《2023-2024亚洲（中国）酒店业年度发展报告》显示，2023年至2024年间，酒店拍卖次数高达964起，其中亿元以上拍卖数量达248起，2024年163家被拍卖酒店仅9家成交，流拍率飙升至95%。

迈点研究院统计显示，2025年上半年国内千万元以上酒店法拍项目共259个，仅17个成功交易，成交率仅6.3%，且多数项目经历多次降价。

从南宁富满地大酒店5年历经31次流拍、最终以近3折成交，到四川南充天来大酒店经10次流拍后较首次起拍价降约75%出售，再到成都首家希尔顿酒店7次拍卖后5折出让，批量酒店资产陷入“越拍越降、越降越冷”的恶性循环，成为资产持续缩水的典型注脚。

对此，董鹏表示，低价处置资产有一部分原因在于评估偏差，司法评估的“清算价值”思维，只聚焦不动产物理属性，而忽略酒店作为持续运营整体的“有机价值”，这种偏差本质是短期变现压力与长期价值维护的冲突，反映出司法拍卖体系对经营性资产特殊性的认知不足。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也分析，资产价值缩水背后是评估价的系统性偏差——司法评估普遍“重硬件、轻运营”，仅对标不动产重置成本或周边商办成交案例，忽略酒店商誉、会员体系、品牌溢价等无形资产，导致“账面净值”与“未来现金流价值”严重脱节。另一方方面，酒店真实现金流量、经营合同、OTA 分销条款等核心数据多掌握在业主和运营商手中，评估机构难以取得完整运营数据；潜在买家也无法做充分尽调，只能按“最坏情形”出价，进一步压低评估值。同时，债权银行为了尽快回收现金，会主动接受更低评估值以换取“起拍即成交”的概率。

柏文喜认为，低价处置资产短期看能够“快速回血”，中长期看则容易引发“负面效应”。资产价格发现功能失灵，容易触发“评估价—成交价”螺旋式下跌，拖累同区域同品类资产再融资；品牌撤牌、员工解散、客户流失等隐性成本全部外部化，最终由地方税收、小业主、供应链共同承担；这一情形若大规模复制，更会影响市场预期，令战略资本和运营商不敢进场，反而拉长整个行业出清周期。

另一名接近富力的地产人士认为，简单粗暴的司法拍卖，极易导致原运营体系断裂、品牌价值受损、员工流失，本质上是一种“去主体化”的清算逻辑，与“救项目、救企业”的初衷形成背离。“当金融机构将‘压降不良率’作为唯一目标时，容易陷入‘越处置、越恶化’的恶性循环——资产打折越多，市场估值中枢就越低；估值越低，房企融资就越困难。”

破局样本：重整重生与主动处置的实践

实际上，就在法拍市场持续遇冷的同时，部分地区和机构探索的“保运营、促重生”路径已显现成效。

浙江湖州哥伦波城堡酒店的重生案例，为陷入债务危机的酒店资产提供了可借鉴的解决方案。

这家曾获“国家级绿色饭店”称号的网红酒店，因1.2亿元债务面临整体拍卖风险，但其核心价值在于多年积累的品牌口碑与运营资质。在此背景下，湖州市中级人民法院并未简单启动法拍程序，而是以“府院联动+资产预估+招募投资”三步走推动预重整：通过政府协调破解多主体纠纷，管理人精准核查资产负债，最终公开招募优质投资人，要求意向投资人围绕酒店经营管理要求、保留城堡酒店西式经营特色制作重整投资方案。仅用51天，重整计划草案达成，亿元债务有了着落，酒店特许经营资质也得以保留。最终，1.26亿元投资款到位，抵押优先债权、普通债权实现100%清偿，百余名员工工资得以全部兑现。

“以股抵债”同样是各类化债方案中的一个关键词。

4月22日晚间，披露了债务重组最新进展，其计划通过搭建“挚享平台”及“至启平台”两大轻资产运营主体，以平台股权抵偿约160亿元债务，涉及酒店、代建、商业管理及产业服务等业务板块。

根据公告，荣盛发展已完成“挚享平台”搭建，该平台整合廊坊盛元臻享酒店管理公司99%股权及廊坊盛筑臻享建设工程公司100%股权，主要开展酒店管理及代建运营业务。第三方机构预测,该平台估值达460亿元，荣盛发展债权人可将不超过92亿元债权转换为该平台不超过20%股权或收益权。

房企主动剥离酒店资产的市场化路径也十分成熟。

仲量联行数据显示，2024年内地酒店投资交易总额178.7亿元，其中开发商主动出售占比达68%。

路径探索：超越“一拍了之”的多元可能性

“我们理解银行面临监管考核压力，但也呼吁：大行与股份制银行的区别，不应只体现在规模上，更应体现在战略定力与社会责任的高度上。”上述富力内部人士表示，金融的本质是服务实体经济，真正的担当不该是“晴天借伞，雨天收伞”。而是在危局中帮助企业渡过难关，实现多方共赢。这既考验专业能力，也体现政治站位。

他希望，银行作为债权人，可以联合原业主、品牌方、潜在投资者，推动“带运营的整体转让”或“债转股+引入战投”的重组方案，保住酒店的品牌价值、客户资源和就业稳定。

董鹏表示，债权银行完全有潜力从“被动执行者”转向“主动重组者”，这不仅是可行的，更是大势所趋。银行可牵头成立债权人委员会，推动债务展期、资产证券化或共同引入产业战投，将抵债资产转化为具有现金流的投资组合。关键挑战在于打破银行内部“风险隔离”的传统思维，并需要监管在资本占用和不良处置上给予更灵活的政策空间。

在成熟市场经验借鉴方面，董鹏聚焦两大核心机制，一是“预重整+资产整体打包”，如美国在司法拍卖前由法院牵头协调各方制定重组方案，明确完整转让条件，避免拆分；二是 “专业不良资产服务商介入” 模式，欧洲很多银行会将抵押物业委托给专业机构，由其负责寻找运营方、优化资产配置，再通过资产证券化或股权转让实现退出，而非直接司法拍卖，这种模式能最大程度保留资产的经营价值。

董鹏提出三个建议：一是重构评估体系，将经营性物业的“持续运营价值”纳入司法考量；二是鼓励“法庭内重整”等制度创新，为整体处置提供法律路径；三是推动设立行业性纾困基金，由专业管理机构临时托管资产，以时间换空间，实现有序转让或资本化。最终目标是建立“止血—修复—增值”的全链条处置生态。