一级热与二级冷 沈阳软件园REIT上市首日险破发

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（来源：观点）

一级市场仍火热的情况下，因股债“跷跷板”影响，下半年以来REITs市场整体震荡下行，带有债性特征的REITs资产出现调整。

当REITs二级市场迎来调整，此前动辄首日30%涨幅的盛况已经很难实现。

11月6日，沈阳国际软件园REIT在上海证券交易所上市交易，这也是东北地区首单成功发行上市的公募REITs，项目原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司和沈阳国际软件园有限公司。

沈阳软件园REIT开盘价为3.661元/份，受近期REITs市场表现不佳影响，该基金上市首日开盘即破发并不断走低，当日最低3.590元/份。不过尾盘强拉回升，避免成为今年首单上市首日破发的产业园区项目，上市首日收平至3.660元/份。

这也是沈阳软件园REIT的认购价格。

资料显示，首发入池的13 栋产业楼宇坐落于沈阳市浑南区核心科创板块，包括沈阳国际软件园昂立信息园A、B座、软件园D、E区项目和软件园B、F区项目，产权建筑面积共计20.12万平方米，运营时间均超过5年。

出租率方面，2022-2024年及2025年1-3月，沈阳软件园REIT整体平均出租率为83.86%、85.99%、83.86%和83.93%；租金单价方面，2022-2024年，平均有效租金单价分别为46.04元/平方米、45.71元/平方米、45.85元/平方米。

据悉，该基金基础设施项目以研发办公为主要业态，近年来办公资产整体经营韧性较差，且基础设施资产存在非整栋资产入池及运营有带政府补贴的孵化器等现状，孵化器于明年到期关闭后将对出租率产生一定影响。

针对不利因素，基金已设置原始权益人分红承诺条款，原始权益人承诺收益补足——自基金上市之日起五个自然年度内，原始权益人就基础设施项目可供分配金额提供保障。如上述任一自然年度未达到预期分配金额，则原始权益人将让渡自持份额分红，优先保障其他投资者按预测可供分配金额获得分红。

因为沈阳软件园REIT原始权益人及关联方拟自持43.772%份额，实际可供分配金额低于预测可供分配金额的比例不超过43.772%，投资者都能至少按预测可供分配金额取得分红。这意味着在2025-2029年期间，沈阳软件园REIT具备了明确分红下限保障。

产城园区评论获悉，该基金首发基金份额共计3亿份，募集资金合计10.98亿元。实际在一级市场发行中，基金认购仍较为火热。

据该基金披露的《发售公告》显示，询价区间为2.736元/份-4.104元/份，报价区间为3.040元/份-4.104元/份，无机构低价申报。

并且，仍有61.08%配售对象采用顶格报价的策略抢筹。

在剔除无效报价后，所有网下投资者剩余报价的中位数为4.1040元/份，加权平均数为3.8483元/份，最终确定的认购价格为3.660元/份，募集规模为评估价值（拟募集金额）107.02%。

一级市场仍火热的情况下，因股债“跷跷板”影响，下半年以来REITs市场整体震荡下行，带有债性特征的REITs资产出现调整。

这也对新上市基金带来一定影响，比如10月31日上市的华夏中海商业REIT首日也仅收涨3.29%。

当然，产业园区的经营也呈现出较大压力，不少REITs出租率有所下滑，项目不得已采取“以价换量”策略，致租金水平同步走低。

近期产业园区REITs集中披露三季度报告，中金结合三季度产业园REITs项目经营表现认为，市场化竞争加剧持续对部分非核心区域资产经营构成挑战，但核心区域头部项目通过精细化运营和稳定的长租约展现出一定韧性。

具体来看，出租率方面，头部及次园REITs普遍保持了较高的出租率，例如张江REIT、临港REIT、东久REIT、首农REIT、金隅REIT以及联东REIT等表现较为稳健。

但是，更多项目则持续面临去化困难以及市场竞争加剧挑战（尤其是二线城市产业园项目），如合肥高新REIT三季度期末出租率为71.6%，同环比继续下滑，季报指出合肥市产业园普遍承压，民营产业园租金价格下滑，国有产业名义价格稳定但去化信心不足。

其他二线产业园如和达高科REIT、苏园REIT、科投REIT亦未见明显去化。

为应对市场竞争，大部分产业园项目租金水平环比进一步下探，该机构认为在当前竞争环境下，为维持出租率，租金水平或持续承压。

产城园区评论获悉，截至三季度末，租金水平环比下降较大（环比降幅4%及以上）的有南京建邺REIT、重庆两江REIT、蛇口REIT、和达REIT、津开产园REIT和湖北科投REIT。

往前看，中金认为市场竞争和新供应入市仍将是产业园REITs面临的主要风险，市场或延续分化格局。