震惊!!全球资管巨头“抄底”中国房地产 设立30亿地产基金，20年“限外令”的终结！！

全球资管巨头“抄底”中国房地产

　　【全球资管巨头“抄底”中国房地产】2025年盛夏，中国房地产市场的平静水面下正涌动着国际资本的暗流。全球资管巨头施罗德资本与浙江西子国际联合设立的30亿元人民币地产基金，犹如一枚投入深潭的石子，激起层层涟漪。这场看似简单的资本联姻，实则是国际资本对中国核心城市不动产的深度押注，更折射出全球资产配置逻辑的深刻变革。施罗德资本与西子国际的合作绝非偶然。双方将目光精准锁定上海、杭州、南京等长三角核心城市的优质写字楼与消费基础设施，这种选择背后是严苛的筛选逻辑：以上海静徕坊项目为例，这座位于静安大宁商圈的3.75万平方米办公楼，历经花旗、中银国际、远洋资本等五任资本方易手，最终在2024年以10亿元总价被西子国际收入囊中。尽管施罗德在此次交易中看似“亏损退出”，但其转身便与西子国际组建30亿基金，实则是在布局更具战略价值的资产组合。这种“逆周期操作”正在成为新常态。上海舜晟建设集团以6.6亿元购得静安区泰禾大厦，成交单价较泰禾集团债务危机时的报价暴跌58%；大家保险联合加拿大CPPIB收购4个核心城市购物中心股权，对价12.9亿元。戴德梁行数据显示，2025年上半年上海大宗物业交易总额达158亿元，其中外资参与占比跃升至43%，较2024年同期翻倍。

　　资本涌入的背后是政策壁垒的持续瓦解。2025年6月，国家外汇管理局删除“外资结汇资金不得购买非自用住宅性质房产”条款，这意味着外资可合法投资酒店、商铺、写字楼等非自住类房产。更值得关注的是，消费类基础设施REITs的放开，为外资提供了退出通道——大家保险收购的购物中心项目，正是通过发行REITs实现资本循环的典型案例。

　　政策松绑与市场出清正形成强烈共振，为商业地产市场带来深刻变革。中指研究院的权威数据显示，2025年全国法拍房挂牌量如脱缰野马般一路飙升，一举突破200万套的惊人规模，其中商业地产占比高达37%，成为法拍房市场的重要组成部分。泰禾集团、华夏幸福等深陷困境的出险房企，其资产包正以折价30% - 50%的低价加速流入市场，为投资者提供了难得的抄底机会。施罗德资本中国主管黄景威敏锐地指出：“当前市场环境复杂却又充满机遇，正是机构投资者开辟高质量投资通道的黄金窗口。”

　　与2006年外资狂热涌入、盲目跟风投资不同，本轮资本布局商业地产呈现出三大鲜明特征。

　　第一，长线思维主导投资决策。施罗德与西子国际的基金在筛选项目时，明确要求项目具备“改造升级潜力”。例如，将老旧商场摇身一变打造为社区商业综合体，满足周边居民的多样化消费需求；或为物流仓储植入智能管理系统，提升运营效率和竞争力。这种注重长期运营和价值提升的思维在宏利资本的案例中体现得淋漓尽致。2019年，宏利资本收购了上海“企业天地5号”写字楼，随后引入绿色建筑认证，通过一系列节能环保措施，不仅提升了写字楼的品质和形象，还使租金收益率从4.2%提升至5.8%，实现了资产的增值。

　　第二，风险对冲设计成为保障投资安全的关键。贝莱德在收购上海办公楼时，展现出谨慎的投资态度，要求卖方提供10年租金收益差额补偿担保，以应对可能出现的租金波动风险。施罗德基金则采用“优先劣后”结构，西子国际作为劣后级承担首期20%亏损，通过这种风险分担机制，降低了投资的风险敞口。

　　第三，产业协同导向成为资本布局的新趋势。西子国际依托自身在电梯制造领域的主业优势，为收购的物流园区定制智能货梯解决方案，实现了产业间的协同发展和资源共享。宏利资本在澳洲收购的39 Martin Place写字楼，则通过引入5G基站，提升了写字楼的科技含量和吸引力，实现了租金溢价，为投资者带来了更高的回报。

　　资本的选择无情地揭示了残酷的城市分化现实。中指研究院2025年投资吸引力排名显示，上海、北京、深圳、广州凭借强大的经济实力、完善的基础设施和丰富的人才资源，稳居前四。杭州凭借数字经济优势异军突起，超越成都位列第五。而贵阳、南昌等中西部省会城市也因人口净流入超10万人，展现出强劲的发展潜力。反观哈尔滨、北海等城市，由于人口流失严重，导致房价较峰值下跌42%，法拍房成交率不足30%，市场陷入低迷。

　　这种分化在商业地产领域表现得更为显著。上海核心商圈写字楼凭借优越的地理位置和完善的配套设施，空置率维持在8%以下，市场供不应求。而二线城市平均空置率高达25%，部分城市甚至出现空置率超过30%的情况，市场供过于求。施罗德资本内部评估模型显示：只有同时满足“GDP增速超5%”“人口净流入超5万/年”“第三产业占比超60%”三个条件的城市，其商业地产才具备投资价值，否则投资风险较大。

　　并非所有资本都能全身而退。贝莱德2024年断供上海长风商务区两栋办公楼的案例警示风险——该项目贷款余额高达42亿元，而评估价仅剩28亿元。更严峻的是，部分城市出现“资产价格陷阱”：某外资机构收购的南京购物中心，因周边3公里内新增6个竞品，导致客流量下降37%，租金收益率跌破3%。

　　监管层已警觉到潜在风险。2025年7月，央行上海总部要求金融机构对商业地产贷款实施“三道红线”管控：项目去化周期超过36个月的不得新增融资；租金覆盖率低于1.2倍的不得展期；集团整体负债率超过70%的暂停审批。

　　当施罗德资本的基金经理们在上海外滩眺望黄浦江时，他们看到的不仅是江对岸的璀璨灯火，更是一个时代资产配置逻辑的重构。在这场没有硝烟的战争中，资本的嗅觉永远比舆论更敏锐——当多数人还在争论“房地产是否触底”时，全球资管巨头们已经用真金白银投出了信任票。正如黑石集团创始人苏世民所言：“最好的投资机会，往往出现在市场共识尚未形成之前。”此刻的中国核心城市不动产，或许正站在这个临界点上。